Πόσο στεγαστικό δάνειο αντέχει πραγματικά το εισόδημά σας;

Η ερώτηση «πόσο στεγαστικό δάνειο μπορώ να πάρω;» δεν απαντάται μόνο από τον μισθό ή από το ποσό που είναι διατεθειμένη να εγκρίνει μια τράπεζα. Το πραγματικό όριο εξαρτάται από το καθαρό οικογενειακό εισόδημα, τις υπάρχουσες δανειακές υποχρεώσεις, τα πάγια έξοδα, την προκαταβολή, τη διάρκεια του δανείου και το αν η μηνιαία δόση παραμένει διαχειρίσιμη όταν το επιτόκιο αυξηθεί.

Ένα δάνειο μπορεί να είναι τεχνικά επιλέξιμο, αλλά να αφήνει πολύ μικρό περιθώριο για λογαριασμούς, παιδιά, αυτοκίνητο, συντήρηση κατοικίας ή μια περίοδο μειωμένου εισοδήματος. Γι’ αυτό ο ασφαλής υπολογισμός ξεκινά από τον οικογενειακό προϋπολογισμό και όχι από τη μέγιστη τιμή του ακινήτου. Η σωστή ερώτηση είναι: ποια δόση μπορώ να πληρώνω σταθερά, χωρίς να θυσιάζω βασικές ανάγκες και χωρίς να βασίζομαι σε αισιόδοξες υποθέσεις;

Τι εξετάζει η τράπεζα και τι πρέπει να εξετάσετε εσείς

Η τράπεζα αξιολογεί την πιστοληπτική ικανότητα, τη σταθερότητα και την τεκμηρίωση του εισοδήματος, τις λοιπές οφειλές, το ιστορικό πληρωμών, την αξία του ακινήτου και τη σχέση της συνολικής δόσης προς το διαθέσιμο εισόδημα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το ανώτατο ποσό έγκρισης είναι αυτομάτως και το ασφαλές ποσό για το νοικοκυριό.

Στην Ελλάδα εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2025 δεσμευτικά όρια της Τράπεζας της Ελλάδος για νέα δάνεια με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο. Ο δείκτης εξυπηρέτησης συνολικού χρέους προς διαθέσιμο εισόδημα κατά την έγκριση έχει ανώτατο όριο 50% για αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Παράλληλα, το όριο δανείου προς αξία ακινήτου είναι 90% και 80% αντίστοιχα. Υπάρχουν ειδικές εξαιρέσεις και περιορισμένη δυνατότητα υπέρβασης, γι’ αυτό οι ακριβείς όροι πρέπει να ελέγχονται στην προσφορά και στο ισχύον πλαίσιο της Τράπεζας της Ελλάδος.

Τα παραπάνω είναι ανώτατα εποπτικά όρια, όχι στόχος για τον προσωπικό σας προϋπολογισμό. Ένα νοικοκυριό με υψηλά έξοδα φροντίδας, ασταθές εισόδημα ή μικρή αποταμίευση μπορεί να χρειάζεται πολύ χαμηλότερη δόση. Η τράπεζα εξετάζει αν μπορεί να εξυπηρετηθεί το δάνειο· εσείς πρέπει να εξετάσετε αν μπορεί να εξυπηρετηθεί με άνεση και σε δυσκολότερες περιόδους.

Πώς υπολογίζεται μια ασφαλής μηνιαία δόση

Ξεκινήστε από το μέσο καθαρό μηνιαίο εισόδημα που είναι πραγματικά επαναλαμβανόμενο. Για μισθωτούς αυτό μπορεί να είναι σχετικά σταθερό. Για ελεύθερους επαγγελματίες, εποχικά εργαζομένους ή νοικοκυριά με μπόνους και προμήθειες, είναι πιο ασφαλές να χρησιμοποιείται συντηρητικός μέσος όρος και όχι ο καλύτερος μήνας του έτους.

Στη συνέχεια αφαιρέστε όλες τις υφιστάμενες υποχρεώσεις: καταναλωτικά και προσωπικά δάνεια, κάρτες, χρηματοδότηση αυτοκινήτου, διατροφή, μισθώσεις ή άλλες σταθερές δεσμεύσεις. Προσθέστε τα πραγματικά έξοδα διαβίωσης και ένα ποσό για αποταμίευση και απρόβλεπτες ανάγκες. Το υπόλοιπο δεν πρέπει να μετατραπεί ολόκληρο σε δόση. Χρειάζεται περιθώριο για αυξήσεις τιμών, επισκευές, ασφάλιση, φόρους και μεταβολές στο εισόδημα.

Το παράδειγμα δεν αποτελεί τραπεζικό κανόνα ούτε εξατομικευμένη σύσταση. Δείχνει τη λογική: πρώτα προστατεύονται οι βασικές ανάγκες και το αποθεματικό και μετά ορίζεται η δόση. Για τον ακριβή τρόπο με τον οποίο ποσό, διάρκεια και επιτόκιο μετατρέπονται σε μηνιαία επιβάρυνση, δείτε την εκτίμηση κόστους στεγαστικού.

Από τη δόση στο πιθανό ποσό δανείου

Το ίδιο ύψος δόσης μπορεί να αντιστοιχεί σε πολύ διαφορετικό ποσό δανείου. Η διάρκεια μειώνει τη μηνιαία επιβάρυνση όταν αυξάνεται, αλλά συνήθως αυξάνει τους συνολικούς τόκους. Το επιτόκιο έχει επίσης μεγάλη επίδραση. Σε καθαρά ενδεικτικό παράδειγμα, δόση 650 € για 25 χρόνια και επιτόκιο 4% αντιστοιχεί περίπου σε κεφάλαιο 123.000 €. Με επιτόκιο 6%, η ίδια δόση αντιστοιχεί περίπου σε 101.000 €. Δεν περιλαμβάνονται έξοδα, ασφάλιστρα ή άλλες χρεώσεις.

Αυτός είναι ο λόγος που η απάντηση στο «πόσο δάνειο μπορώ να πάρω» δεν πρέπει να βασίζεται σε ένα μόνο επιτόκιο. Όταν το στεγαστικό έχει κυμαινόμενο επιτόκιο, η τελική τιμή συνήθως συνδέεται με δείκτη αναφοράς και τραπεζικό περιθώριο. Το Euribor μπορεί να αλλάζει στη διάρκεια του δανείου, άρα η αρχική δόση δεν είναι απαραίτητα η υψηλότερη που θα αντιμετωπίσει το νοικοκυριό.

Κάντε stress test πριν αποφασίσετε

Ένα απλό stress test επιτοκίου εξετάζει αν ο προϋπολογισμός αντέχει μια σαφώς υψηλότερη δόση. Μην περιορίζεστε σε μικρή μεταβολή λίγων ευρώ. Ζητήστε από την τράπεζα ή χρησιμοποιήστε υπολογισμό για εναλλακτικά σενάρια επιτοκίου και ελέγξτε τι συμβαίνει αν η δόση αυξηθεί κατά 10%, 20% ή περισσότερο. Το κατάλληλο σενάριο εξαρτάται από τη διάρκεια, το υπόλοιπο κεφάλαιο και τον τρόπο αναπροσαρμογής.

Σε δάνειο με ετήσια αναπροσαρμογή, είναι χρήσιμο να παρακολουθείτε την ετήσια μεταβολή Euribor και να γνωρίζετε ποια ημερομηνία και ποια τιμή προβλέπει η σύμβαση. Η παρακολούθηση της αγοράς δεν προβλέπει με βεβαιότητα τη μελλοντική δόση, αλλά βοηθά να κατανοήσετε γιατί το κόστος μπορεί να αλλάξει.

Το stress test πρέπει να περιλαμβάνει και μεταβολή εισοδήματος. Εξετάστε αν η δόση παραμένει πληρωτέα όταν ένα εισόδημα μειωθεί προσωρινά, όταν προκύψει ανεργία ή όταν αυξηθούν τα έξοδα του νοικοκυριού. Ένα στεγαστικό διαρκεί συνήθως πολλά χρόνια, επομένως ο υπολογισμός δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στη σημερινή οικογενειακή κατάσταση.

Η προκαταβολή και τα έξοδα αγοράς μειώνουν το διαθέσιμο κεφάλαιο

Η προκαταβολή στεγαστικού δεν είναι το μόνο ποσό που χρειάζεται πριν από την αγορά. Ο αγοραστής πρέπει να προβλέψει έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου, συμβολαιογραφικές και κτηματολογικές δαπάνες, ασφάλιση, πιθανές εργασίες και κόστος μετακόμισης ή εξοπλισμού. Τα ακριβή ποσά διαφέρουν ανά περίπτωση, γι’ αυτό δεν είναι ασφαλές να χρησιμοποιηθεί όλη η αποταμίευση ως ίδια συμμετοχή.

Μεγαλύτερη προκαταβολή μειώνει το ζητούμενο δάνειο και συνήθως τη δόση, αλλά δεν πρέπει να μηδενίζει το αποθεματικό. Μετά την αγορά μπορεί να εμφανιστούν επισκευές ή έξοδα που δεν είχαν προβλεφθεί. Ένα μικρότερο ακίνητο με διατηρημένη ρευστότητα μπορεί να είναι ασφαλέστερο από μια αγορά στο ανώτατο όριο της χρηματοδότησης.

Τρία λάθη που αυξάνουν τον κίνδυνο υπερχρέωσης

Υπολογισμός με βάση το μικτό εισόδημα. Η δόση πληρώνεται από το καθαρό διαθέσιμο ποσό. Χρησιμοποιήστε εισόδημα μετά από φόρους, κρατήσεις και μη επαναλαμβανόμενες αμοιβές.

Παράβλεψη μικρών οφειλών. Κάρτες, μικρές χρηματοδοτήσεις και συνδρομές μπορεί να φαίνονται ασήμαντες μεμονωμένα, αλλά μειώνουν το σταθερό περιθώριο κάθε μήνα.

Επιλογή δόσης χωρίς εφεδρεία. Όταν όλο το υπόλοιπο εισόδημα κατευθύνεται στο στεγαστικό, ακόμη και μια μικρή αύξηση επιτοκίου ή ένα έκτακτο έξοδο δημιουργεί πρόβλημα. Ένας ξεχωριστός προϋπολογισμός για υψηλότερη δόση βοηθά να ελεγχθεί το πραγματικό περιθώριο πριν από τη δέσμευση.

Ποιο είναι τελικά το ασφαλές ύψος στεγαστικού;

Ασφαλές ύψος στεγαστικού είναι εκείνο που επιτρέπει στο νοικοκυριό να πληρώνει τη δόση, να καλύπτει τις βασικές ανάγκες, να διατηρεί αποταμίευση και να αντέχει ένα δυσμενές σενάριο. Δεν προκύπτει από ένα καθολικό ποσοστό ούτε ταυτίζεται με το μέγιστο ποσό που μπορεί να εγκριθεί.

Πριν επιλέξετε ακίνητο, ορίστε πρώτα τη δόση που αντέχετε, υπολογίστε διαφορετικά επιτόκια και διάρκειες, κρατήστε χρήματα για τα έξοδα αγοράς και ζητήστε γραπτή ανάλυση όλων των χρεώσεων. Η συντηρητική επιλογή μπορεί να περιορίζει λίγο το διαθέσιμο ποσό σήμερα, αλλά αυξάνει την πιθανότητα το στεγαστικό να παραμείνει διαχειρίσιμο σε όλη τη διάρκειά του.