Σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο: ποιο ταιριάζει στο στεγαστικό σας;

Η επιλογή ανάμεσα σε σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο είναι μία από τις σημαντικότερες αποφάσεις πριν από την υπογραφή ενός στεγαστικού δανείου. Δεν υπάρχει μία λύση που να είναι καλύτερη για όλους. Το σταθερό επιτόκιο προσφέρει μεγαλύτερη προβλεψιμότητα, ενώ το κυμαινόμενο μπορεί να ακολουθήσει προς τα κάτω τις συνθήκες της αγοράς, αλλά μπορεί επίσης να αυξήσει τη μηνιαία δόση. Η σωστή επιλογή εξαρτάται από το εισόδημα, το αποθεματικό ασφαλείας, τη διάρκεια του δανείου και την ανοχή του νοικοκυριού στις μεταβολές.

Πριν συγκρίνετε προσφορές, είναι χρήσιμο να δείτε το Euribor σήμερα, όχι για να προβλέψετε με βεβαιότητα το μέλλον, αλλά για να κατανοήσετε το επίπεδο του βασικού δείκτη που χρησιμοποιείται σε πολλά κυμαινόμενα δάνεια. Η σημερινή τιμή είναι μόνο ένα στιγμιότυπο. Για μια απόφαση δεκαετιών χρειάζεται να εξετάσετε πώς θα αντιδρούσε ο οικογενειακός προϋπολογισμός σας τόσο σε άνοδο όσο και σε πτώση των επιτοκίων.

Τι σημαίνει στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο;

Σε ένα στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο, το επιτόκιο δεν αλλάζει για τη συμφωνημένη περίοδο. Η περίοδος αυτή μπορεί να καλύπτει ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου ή μόνο τα πρώτα χρόνια, ανάλογα με το τραπεζικό προϊόν. Όσο διαρκεί η σταθερή περίοδος, η δόση ενός τοκοχρεολυτικού δανείου παραμένει συνήθως σταθερή, εφόσον δεν αλλάξουν άλλοι συμβατικοί παράγοντες, όπως ασφάλιστρα ή πρόσθετες χρεώσεις.

Το βασικό πλεονέκτημα είναι η ασφάλεια στον προγραμματισμό. Γνωρίζετε εκ των προτέρων το ποσό της δόσης και μπορείτε να οργανώσετε πιο εύκολα τις υπόλοιπες δαπάνες. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν το διαθέσιμο εισόδημα μετά τη δόση είναι περιορισμένο, όταν υπάρχουν παιδιά ή άλλες σταθερές υποχρεώσεις ή όταν δεν υπάρχει μεγάλο αποθεματικό για απρόβλεπτα έξοδα.

Το σταθερό επιτόκιο δεν σημαίνει ότι το δάνειο είναι πάντοτε φθηνότερο. Η τράπεζα αναλαμβάνει τον κίνδυνο μιας μελλοντικής ανόδου των επιτοκίων και αυτό μπορεί να αποτυπώνεται στην αρχική τιμολόγηση. Αν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν σημαντικά, ο δανειολήπτης δεν επωφελείται αυτόματα. Επίσης, πρέπει να ελέγξει τους όρους πρόωρης αποπληρωμής ή αλλαγής προϊόντος, επειδή μπορεί να υπάρχουν κόστη ή περιορισμοί.

Πώς λειτουργεί το κυμαινόμενο επιτόκιο Euribor;

Η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφει το κυμαινόμενο επιτόκιο ως επιτόκιο βάσης, όπως το Euribor, συν ένα συμφωνημένο περιθώριο της τράπεζας. Με απλά λόγια, το τελικό επιτόκιο μπορεί να αποδοθεί ως:

Τελικό κυμαινόμενο επιτόκιο = Euribor αναφοράς + τραπεζικό spread + τυχόν επιβαρύνσεις της σύμβασης.

Το spread συνήθως συμφωνείται κατά την υπογραφή και δεν αλλάζει με τον ίδιο τρόπο όπως το Euribor. Αντίθετα, ο δείκτης αναφοράς επανεξετάζεται στις ημερομηνίες που προβλέπει η σύμβαση. Αν χρησιμοποιείται Euribor 3 μηνών, η αναπροσαρμογή μπορεί να γίνεται συχνότερα από ένα δάνειο που συνδέεται με Euribor 12 μηνών. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να γνωρίζετε ποιο Euribor χρησιμοποιεί το δάνειο και όχι απλώς ότι είναι «κυμαινόμενο».

Το Euribor υπολογίζεται για διαφορετικές διάρκειες από το European Money Markets Institute. Η επίσημη περιγραφή του Euribor εξηγεί ότι πρόκειται για δείκτη της αγοράς χρήματος σε ευρώ και όχι για επιτόκιο που καθορίζει μόνη της μια εμπορική τράπεζα. Η τράπεζα χρησιμοποιεί τον δείκτη με τον τρόπο και τη συχνότητα που αναγράφονται στη σύμβαση.

Παράδειγμα: πόσο μπορεί να αλλάξει η δόση;

Το παρακάτω παράδειγμα δείχνει μόνο τη μηχανική επίδραση του επιτοκίου. Υποθέτουμε δάνειο 150.000 ευρώ, διάρκεια 20 ετών και ίσες μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις. Δεν περιλαμβάνονται ασφάλιστρα, έξοδα φακέλου, φόροι, εισφορές ή άλλες χρεώσεις. Τα ποσοστά είναι υποθετικά και δεν αποτελούν τρέχουσα τραπεζική προσφορά.

Η διαφορά φαίνεται μικρότερη όταν κοιτάζουμε μόνο μία ποσοστιαία μονάδα, αλλά σε ετήσια βάση και σε μεγάλη διάρκεια μπορεί να είναι σημαντική. Για αυτό ο δανειολήπτης δεν πρέπει να εξετάζει μόνο αν αντέχει τη σημερινή δόση. Χρειάζεται να υπολογίσει αν θα μπορούσε να πληρώνει μια αισθητά υψηλότερη δόση για αρκετούς μήνες ή χρόνια χωρίς να χρησιμοποιεί πιστωτικές κάρτες ή νέο δανεισμό.

Πότε ταιριάζει περισσότερο το σταθερό επιτόκιο;

Το σταθερό επιτόκιο ταιριάζει συχνά σε νοικοκυριά που δίνουν προτεραιότητα στη βεβαιότητα. Αν η δόση καταλαμβάνει ήδη σημαντικό μέρος του καθαρού εισοδήματος, μια απρόβλεπτη αύξηση μπορεί να πιέσει πολύ τον προϋπολογισμό. Η σταθερή δόση λειτουργεί τότε σαν προστασία από τις διακυμάνσεις, ακόμη κι αν η αρχική τιμή δεν είναι η χαμηλότερη διαθέσιμη.

Μπορεί επίσης να είναι λογική επιλογή όταν ο δανειολήπτης γνωρίζει ότι τα επόμενα χρόνια θα έχει αυξημένες οικογενειακές υποχρεώσεις, αβέβαιο εισόδημα ή μικρή δυνατότητα αποταμίευσης. Η ηρεμία που προσφέρει το σταθερό κόστος έχει πραγματική αξία, επειδή μειώνει τον κίνδυνο να χρειαστεί αναδιάρθρωση του οικογενειακού προϋπολογισμού σε μια δυσμενή περίοδο.

Πότε μπορεί να ταιριάζει το κυμαινόμενο επιτόκιο;

Το κυμαινόμενο επιτόκιο μπορεί να ταιριάζει σε δανειολήπτες με σταθερό και αρκετά υψηλότερο εισόδημα από τις βασικές τους υποχρεώσεις, σημαντικό αποθεματικό και προθυμία να παρακολουθούν τις εξελίξεις. Μπορεί επίσης να είναι πιο εύκολο να διαχειριστεί όταν το υπόλοιπο του δανείου είναι σχετικά μικρό, η εναπομένουσα διάρκεια σύντομη ή υπάρχει ρεαλιστικό σχέδιο μερικής πρόωρης αποπληρωμής.

Η επιλογή όμως δεν πρέπει να βασίζεται στην πεποίθηση ότι το Euribor «σίγουρα θα πέσει». Οι αγορές προσαρμόζονται σε νέες πληροφορίες για τον πληθωρισμό, την οικονομία και τη νομισματική πολιτική. Ακόμη και όταν η κατεύθυνση φαίνεται ευνοϊκή, η ταχύτητα και το μέγεθος της μεταβολής δεν είναι βέβαια. Η ετήσια πορεία του Euribor βοηθά να δείτε ότι ο δείκτης μπορεί να κινηθεί σε διαφορετικές φάσεις, αλλά το ιστορικό δεν αποτελεί εγγύηση για την επόμενη περίοδο.

Η διάρκεια του σταθερού επιτοκίου αλλάζει τη σύγκριση

Ένα συχνό λάθος είναι να θεωρείται κάθε «σταθερό» δάνειο ίδιο. Άλλο προϊόν μπορεί να έχει σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια και άλλο μόνο για τρία, πέντε ή δέκα χρόνια. Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου, το επιτόκιο μπορεί να γίνει κυμαινόμενο ή να επανακαθοριστεί με νέους όρους. Επομένως, δεν αρκεί να γνωρίζετε την πρώτη δόση. Χρειάζεται να διαβάσετε τι ακριβώς συμβαίνει την ημέρα που τελειώνει η σταθερή περίοδος.

Ζητήστε από την τράπεζα να σας δείξει γραπτώς το επιτόκιο, τη δόση και το συνολικό κόστος τόσο κατά τη σταθερή περίοδο όσο και μετά από αυτή. Ελέγξτε αν το spread είναι ήδη καθορισμένο, ποιος δείκτης θα χρησιμοποιηθεί, κάθε πότε θα γίνεται η αναπροσαρμογή και αν υπάρχουν προϋποθέσεις για έκπτωση επιτοκίου, όπως μισθοδοσία, ασφάλιση ή αγορά άλλων προϊόντων.

Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε;

Η αρχική ονομαστική τιμή δεν αρκεί για σωστή σύγκριση. Διαβάστε το Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Ποσοστό Επιβάρυνσης, τα έξοδα αξιολόγησης και φακέλου, το κόστος ασφάλισης, τους όρους πρόωρης αποπληρωμής και τις πιθανές χρεώσεις αλλαγής. Ειδικά στο κυμαινόμενο επιτόκιο, ελέγξτε αν υπάρχει κατώτατο όριο στο Euribor, πώς στρογγυλοποιείται ο δείκτης και ποια ημερομηνία χρησιμοποιείται για κάθε αναπροσαρμογή.

Για να μη συγκρίνετε ανόμοιες προσφορές, ζητήστε το ίδιο ποσό, την ίδια διάρκεια και τον ίδιο τρόπο αποπληρωμής από κάθε τράπεζα. Ένας οργανωμένος έλεγχος προσφοράς στεγαστικού πρέπει να περιλαμβάνει όχι μόνο την πρώτη δόση, αλλά και το συνολικό ποσό που θα καταβληθεί, τα υποχρεωτικά συνοδευτικά προϊόντα και ένα σενάριο υψηλότερου επιτοκίου.

Κάντε ένα προσωπικό τεστ αντοχής

Πριν επιλέξετε κυμαινόμενο επιτόκιο, αυξήστε υποθετικά το συνολικό επιτόκιο κατά μία και δύο ποσοστιαίες μονάδες και υπολογίστε ξανά τη δόση. Στη συνέχεια αφαιρέστε τη νέα δόση από το καθαρό οικογενειακό εισόδημα μαζί με τις βασικές δαπάνες κατοικίας, ενέργειας, μετακίνησης και διατροφής. Αν το υπόλοιπο γίνεται οριακό, η χαμηλότερη σημερινή δόση δεν αρκεί για να θεωρηθεί η επιλογή ασφαλής.

Για το σταθερό επιτόκιο, κάντε το αντίστροφο τεστ. Εξετάστε τι θα συνέβαινε αν τα κυμαινόμενα επιτόκια μειώνονταν, αλλά εσείς παραμένατε δεσμευμένοι στη σταθερή σύμβαση. Υπολογίστε αν η προβλεψιμότητα αξίζει τη διαφορά και πόσο εύκολη ή ακριβή θα ήταν μια αναχρηματοδότηση. Έτσι η επιλογή γίνεται με βάση το κόστος και τον κίνδυνο, όχι μόνο με βάση την προσδοκία για την επόμενη κίνηση των επιτοκίων.

Ποιο επιτόκιο συμφέρει τελικά;

Το σταθερό επιτόκιο συνήθως ταιριάζει περισσότερο όταν η βεβαιότητα της δόσης είναι προτεραιότητα και το νοικοκυριό δεν έχει μεγάλο περιθώριο να απορροφήσει αυξήσεις. Το κυμαινόμενο επιτόκιο μπορεί να ταιριάζει όταν υπάρχει οικονομικό απόθεμα, μικρότερη έκθεση στο δάνειο και αποδοχή του κινδύνου μεταβολής. Σε αρκετές περιπτώσεις, μια ενδιάμεση λύση με σταθερή περίοδο και μεταγενέστερη επανεξέταση μπορεί επίσης να είναι χρήσιμη, αρκεί οι όροι μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου να είναι απολύτως σαφείς.

Η καλύτερη απόφαση δεν είναι αυτή που προβλέπει τέλεια το Euribor, αλλά αυτή που παραμένει διαχειρίσιμη σε περισσότερα από ένα πιθανά σενάρια. Συγκρίνετε τις προσφορές με τα ίδια δεδομένα, διαβάστε ολόκληρη τη σύμβαση και επιλέξτε δόση που αφήνει πραγματικό περιθώριο στον οικογενειακό προϋπολογισμό.