ΣΕΠΠΕ ή ονομαστικό επιτόκιο: ποιο δείχνει το πραγματικό κόστος δανείου;

Όταν συγκρίνετε δύο δάνεια, το χαμηλότερο ονομαστικό επιτόκιο δεν σημαίνει πάντοτε και χαμηλότερο συνολικό κόστος. Μια προσφορά μπορεί να φαίνεται φθηνότερη επειδή προβάλλει μικρότερο επιτόκιο, αλλά να συνοδεύεται από έξοδα φακέλου, υποχρεωτική ασφάλιση, προμήθειες ή άλλες χρεώσεις. Για αυτό η σύγκριση χρειάζεται να βασίζεται τόσο στο ονομαστικό επιτόκιο όσο και στο ΣΕΠΠΕ.

Το ΣΕΠΠΕ, δηλαδή το Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Ποσοστό Επιβάρυνσης, εκφράζει το συνολικό κόστος της πίστωσης ως ετήσιο ποσοστό. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι στο ΣΕΠΠΕ περιλαμβάνεται και η εισφορά του Ν. 128/1975. Ο δείκτης είναι ιδιαίτερα χρήσιμος επειδή βοηθά να συγκρίνετε προσφορές με κοινό τρόπο, χωρίς να περιορίζεστε μόνο στον τόκο που αναγράφεται στην πρώτη γραμμή της διαφήμισης.

Τι είναι το ονομαστικό επιτόκιο;

Το ονομαστικό επιτόκιο είναι η βασική τιμή με την οποία υπολογίζονται οι τόκοι του δανείου. Σε ένα σταθερό δάνειο παραμένει αμετάβλητο για την περίοδο που ορίζει η σύμβαση. Σε ένα κυμαινόμενο δάνειο μπορεί να αποτελείται από ένα επιτόκιο αναφοράς και ένα σταθερό περιθώριο της τράπεζας. Για παράδειγμα, το τελικό επιτόκιο μπορεί να συνδέεται με το επιτόκιο Euribor και να προστίθεται σε αυτό το συμφωνημένο spread.

Το ονομαστικό επιτόκιο είναι απαραίτητο για να καταλάβετε πώς κινείται η δόση, αλλά δεν απαντά από μόνο του στο ερώτημα «πόσο θα μου κοστίσει συνολικά το δάνειο;». Δύο τράπεζες μπορούν να προσφέρουν παρόμοιο ονομαστικό επιτόκιο, αλλά διαφορετική τελική επιβάρυνση λόγω εξόδων, ασφαλίσεων ή λογαριασμών που συνδέονται με τη χρηματοδότηση.

Τι δείχνει το ΣΕΠΠΕ στην πράξη;

Το ΣΕΠΠΕ μετατρέπει το κόστος της πίστωσης σε ένα ενιαίο ετήσιο ποσοστό. Σκοπός του δεν είναι να αντικαταστήσει τη μηνιαία δόση ή το συνολικό ποσό αποπληρωμής, αλλά να κάνει πιο ουσιαστική τη σύγκριση. Όσο μεγαλύτερη είναι η απόσταση ανάμεσα στο ονομαστικό επιτόκιο και στο ΣΕΠΠΕ, τόσο πιθανότερο είναι να υπάρχουν πρόσθετες επιβαρύνσεις που αυξάνουν το πραγματικό κόστος.

Στα στεγαστικά δάνεια, η ευρωπαϊκή τυποποιημένη ενημέρωση περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το ποσό, τη διάρκεια, το είδος επιτοκίου, το συνολικό ποσό αποπληρωμής, το ΣΕΠΠΕ και τις τακτικές ή εφάπαξ χρεώσεις. Η σχετική ευρωπαϊκή ενημέρωση για στεγαστικά δάνεια εξηγεί ότι το ΣΕΠΠΕ δίνεται ως ενιαίο μέγεθος για τη σύγκριση προσφορών. Επομένως, πριν υπογράψετε, ζητήστε το τυποποιημένο έντυπο και ελέγξτε ποιες συγκεκριμένες δαπάνες έχουν ενσωματωθεί.

Παράδειγμα: χαμηλότερο επιτόκιο, ακριβότερο δάνειο

Το ακόλουθο παράδειγμα είναι υποθετικό και χρησιμοποιείται μόνο για να δείξει τη λογική της σύγκρισης. Υποθέτουμε δάνειο 20.000 ευρώ με διάρκεια πέντε ετών και σταθερή μηνιαία αποπληρωμή.

Η Προσφορά Α έχει χαμηλότερο ονομαστικό επιτόκιο και μικρότερη μηνιαία δόση, αλλά τα υψηλότερα αρχικά έξοδα αυξάνουν το πραγματικό κόστος. Η Προσφορά Β εμφανίζει μεγαλύτερο ονομαστικό επιτόκιο, όμως χαμηλότερο ΣΕΠΠΕ και μικρότερο συνολικό ποσό πληρωμών. Το παράδειγμα δείχνει γιατί δεν αρκεί να συγκρίνετε μία μόνο γραμμή της προσφοράς.

Ποια έξοδα μπορούν να αυξήσουν το πραγματικό κόστος;

Οι επιβαρύνσεις διαφέρουν ανά προϊόν και τράπεζα. Μπορεί να υπάρχουν έξοδα εξέτασης ή διαχείρισης αιτήματος, κόστος εκτίμησης ακινήτου, ασφάλιση που απαιτείται για τη χορήγηση, προμήθειες, έξοδα λογαριασμού ή άλλες συμβατικές χρεώσεις. Δεν πρέπει να υποθέσετε ότι κάθε πιθανό έξοδο περιλαμβάνεται αυτόματα στο ΣΕΠΠΕ. Η σωστή ερώτηση προς την τράπεζα είναι: «Ποιες ακριβώς χρεώσεις έχετε χρησιμοποιήσει στον υπολογισμό και ποιες θα πληρώσω εκτός αυτού;»

Για στεγαστική χρηματοδότηση αξίζει να εξετάσετε χωριστά τα κόστη πέρα από τη μηνιαία δόση, επειδή ορισμένα έξοδα συνδέονται με την αγορά και το ακίνητο και όχι αποκλειστικά με το ίδιο το δάνειο. Έτσι αποφεύγετε να συγκρίνετε ένα τραπεζικό κόστος με μία δαπάνη που θα υπήρχε ανεξάρτητα από τον χρηματοδότη.

Πώς επηρεάζει το Euribor τη σύγκριση;

Σε κυμαινόμενο δάνειο, το ονομαστικό επιτόκιο και η δόση μπορούν να μεταβάλλονται όταν αλλάζει το επιτόκιο αναφοράς. Το ΣΕΠΠΕ υπολογίζεται με συγκεκριμένες παραδοχές τη στιγμή της προσφοράς, αλλά δεν αποτελεί εγγύηση ότι το μελλοντικό κόστος θα παραμείνει ίδιο. Αν το δάνειο συνδέεται με Euribor 6 μηνών, είναι χρήσιμο να εξετάσετε και το ιστορικό εξάμηνου Euribor, όχι για να προβλέψετε με βεβαιότητα την επόμενη κίνηση, αλλά για να καταλάβετε ότι η βάση του επιτοκίου μπορεί να παρουσιάσει σημαντικές μεταβολές.

Για αυτό δύο κυμαινόμενα δάνεια με παρόμοιο ΣΕΠΠΕ μπορεί να έχουν διαφορετικό κίνδυνο. Ελέγξτε ποιο Euribor χρησιμοποιείται, κάθε πότε γίνεται αναπροσαρμογή, ποιο είναι το spread, αν υπάρχει κατώτατο όριο και πώς παρουσιάζεται ένα ενδεικτικό σενάριο αύξησης. Το ΣΕΠΠΕ βοηθά στη σύγκριση της αρχικής προσφοράς, ενώ οι συμβατικοί όροι δείχνουν πώς μπορεί να εξελιχθεί το κόστος.

Πώς να συγκρίνετε σωστά δύο προσφορές δανείου

Πρώτα βεβαιωθείτε ότι συγκρίνετε το ίδιο ποσό, την ίδια διάρκεια και τον ίδιο τρόπο αποπληρωμής. Ακόμη και μικρή αλλαγή στη διάρκεια μπορεί να μειώσει τη δόση αλλά να αυξήσει τους συνολικούς τόκους. Έπειτα σημειώστε το ονομαστικό επιτόκιο, το ΣΕΠΠΕ, τη μηνιαία δόση, το συνολικό ποσό αποπληρωμής και όλα τα εφάπαξ ή επαναλαμβανόμενα έξοδα.

Ζητήστε να σας διευκρινίσουν ποια προϊόντα είναι υποχρεωτικά και ποια προαιρετικά. Μια έκπτωση στο επιτόκιο μπορεί να συνδέεται με μισθοδοσία, πιστωτική κάρτα ή ασφαλιστικό προϊόν. Αν η έκπτωση χάνεται όταν σταματήσει μία υπηρεσία, υπολογίστε και το πιθανό κόστος χωρίς αυτή. Για μικρότερες χρηματοδοτήσεις, ένας οργανωμένος υπολογισμός καταναλωτικού δανείου βοηθά να ελέγξετε αν η δόση, τα έξοδα και το συνολικό ποσό είναι συμβατά με τον προϋπολογισμό σας.

Συχνά λάθη στη σύγκριση επιτοκίων

Το πρώτο λάθος είναι να επιλέγεται η χαμηλότερη δόση χωρίς να εξετάζεται η διάρκεια. Το δεύτερο είναι να συγκρίνεται το ΣΕΠΠΕ ενός σταθερού δανείου με εκείνο ενός κυμαινόμενου χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο κίνδυνος αναπροσαρμογής. Το τρίτο είναι να αγνοούνται τα έξοδα που πληρώνονται πριν από την εκταμίευση, επειδή δεν εμφανίζονται μέσα στη μηνιαία δόση.

Επίσης, μην θεωρείτε ότι το μικρότερο ΣΕΠΠΕ κάνει αυτομάτως μία προσφορά κατάλληλη για εσάς. Ελέγξτε τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής, την ευελιξία αλλαγής ημερομηνίας δόσης, τις συνέπειες καθυστέρησης, τις εξασφαλίσεις και το συνολικό ρίσκο για το νοικοκυριό. Ένα δάνειο πρέπει να είναι όχι μόνο φθηνότερο, αλλά και διαχειρίσιμο σε βάθος χρόνου.

Τι να κρατήσετε

Το ονομαστικό επιτόκιο εξηγεί κυρίως πώς υπολογίζονται οι τόκοι. Το ΣΕΠΠΕ δείχνει πιο ολοκληρωμένα το πραγματικό κόστος της πίστωσης και είναι συνήθως το καλύτερο πρώτο φίλτρο για σύγκριση. Η τελική απόφαση όμως πρέπει να βασίζεται και στο συνολικό ποσό αποπληρωμής, στη διάρκεια, στις υποχρεωτικές χρεώσεις και στον κίνδυνο μεταβολής του επιτοκίου.

Συγκρίνετε πάντα προσφορές με ίδιες παραμέτρους, ζητήστε γραπτή ανάλυση των εξόδων και διαβάστε τους όρους πριν από την υπογραφή. Έτσι το ΣΕΠΠΕ και το ονομαστικό επιτόκιο λειτουργούν μαζί: το πρώτο αποτυπώνει το συνολικό κόστος και το δεύτερο βοηθά να καταλάβετε τον μηχανισμό των τόκων και της δόσης.